Covivio - Communiqué de presse - Résultats annuels 2024

Paris, le 19 février 2025, 18h00

Résultats annuels 2024

Hausse de +10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables 

« Dans un monde immobilier en mutation, Covivio a tiré profit de son modèle d’opérateur immobilier diversifié en adaptant son patrimoine et en renforçant sa qualité. Avec plus de 1 Md€ d’investissements sur l’année, le Groupe a saisi de nouvelles opportunités de croissance, en particulier en hôtellerie, tout en finalisant son plan de cessions de 1,5 Md€. La très bonne activité opérationnelle permet également d’afficher une croissance du résultat net récurrent de +10% en 2024. Covivio entend poursuivre cette dynamique de croissance en 2025 et proposera à la prochaine assemblée générale le versement d’un dividende en hausse de +6%. »  Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Rotation qualitative du patrimoine 

Performances opérationnelles en forte croissance : +6,7% de hausse des revenus à périmètre constant

Croissance du résultat récurrent de +10%, retour à un ratio de levier sous 40%

►      Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) en hausse de +10%, à 477,4 M€ (4,47€/action, stable) 

►       Baisse des ratios de levier : LTV de 38,9% (vs 40,8% fin 2023) et Dette Nette / EBITDA de 11,4x (vs 12,3x)

► Actif net réévalué (EPRA NTA) : 79,8€/action, en hausse de +2,7% sur le 2^nd semestre (-5% sur un an suite au paiement du dividende 2023 en actions, à 38,61€)

Nouvelle progression des indicateurs ESG 

Priorités 2025 et dividende 2024

► Mise en œuvre des priorités stratégiques annoncées fin 2024 : renforcement en hôtels, déploiement du modèle d’opérateur intégré et extraction du potentiel de croissance

►           Objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025 de l’ordre de 495 M€, soit +4% par rapport à 202⁴ ►           Proposition de paiement en numéraire d’un dividende de 3,50€/action au titre de 2024, en hausse de +6% sur un an

L’EPRA Earnings ajusté et les EPRA NTA, NDV et NRV constituent des Indicateurs alternatifs de performance tels que définis par l’AMF et sont détaillés dans les sections 3. Eléments financiers, 5. Reporting EPRA et 7. Glossaire du présent document. Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après finalisation des vérifications spécifiques. 

Principaux indicateurs opérationnels et financiers 

  * EPRA Earnings Ajusté

Covivio : un patrimoine diversifié et en amélioration continue

Covivio détient 23,1 Md€ (15,6 Md€ PdG) d’actifs en Europe, gérés selon trois piliers stratégiques :

1.     La localisation au cœur des capitales européennes et des principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier à Paris, Berlin et Milan. 94% des actifs se situent dans des localisations centrales^[1] et 99% à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun.

2.     Une logique d’opérateur immobilier intégré, innovante et inspirée de l’hôtellerie. Covivio dispose ainsi d’une plateforme hôtelière intégrée, WiZiU. Ce savoir-faire se déploie aussi à travers Wellio, nos espaces de bureaux opérés, ou dans notre capacité à proposer des offres sur-mesure. Cette approche est saluée par les clients utilisateurs des immeubles Covivio, l’enquête Kingsley 2024 réalisée auprès de 270 utilisateurs bureaux en France, Italie et Allemagne ayant à nouveau révélé une satisfaction globale de 3,9/5 (vs benchmark à 3,6). 

3.     Le développement durable : Covivio est un opérateur engagé dans la transition climatique, pour un impact positif et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre notamment par une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de -40% de 2010 à 2030) et est salué par les principales agences de notation (5-star par GRESB et AAA par MSCI). 

Le patrimoine est composé à 51% de bureaux situés principalement à Paris, Milan et dans les grandes villes allemandes, dont 70% en centre-ville (vs 59% en 2020) et 24% dans les principaux centres d’affaires ; 29% de logements principalement à Berlin (57% du portefeuille résidentiel) ; et 20% d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH Hotels, etc.

Rotation qualitative du patrimoine 

1,1 milliard d’euros investis en 2024, principalement en hôtellerie, à un rendement supérieur à 6,5% 

En 2024, Covivio a réalisé 1,1 Md€ d’investissements (dont 507 M€ en apport d’actifs), à un rendement moyen supérieur à 6,5%, afin de renforcer son leadership en hôtels et la qualité de son patrimoine. 67% des investissements se sont ainsi concentrés sur l’hôtellerie (733 M€ Part du groupe). L’année 2024 aura ainsi marqué un renforcement majeur sur cette classe d’actif, qui pèse désormais 20% du patrimoine de Covivio, en hausse de +3 points sur un an. 

Renforcement au capital de la filiale Covivio Hotels 

Au cours du premier semestre, Covivio a repris 8,7% du capital de sa filiale Covivio Hotels, en échange d’actions nouvelles Covivio, principalement auprès de Generali, et détient dorénavant 52,5% du capital de Covivio Hotels. Avec cet apport, qui équivaut à l’acquisition de 507 M€ d’actifs, Covivio se renforce dans l’un des patrimoines les plus qualitatifs du marché, constitué de 283 hôtels prime situés à 90% dans les principales villes touristiques européennes comme Paris, Berlin, Rome, Londres, Barcelone ou Madrid. 

Echange d’hôtels créateur de valeur avec AccorInvest 

En parallèle, Covivio a franchi une étape significative en vue d’extraire le potentiel de création de valeur de son patrimoine hôtels. Covivio Hotels a ainsi finalisé en novembre 2024 le remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement avec AccorInvest. La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente 130 M€ en part du Groupe Covivio et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio Hotels représente 157 M€. Sur la base des chiffres 2023, la différence entre loyers nets (100% variable) des actifs cédés et EBITDA des fonds de commerce acquis représente plus de 11 M€. Au-delà de la relution immédiate sur les résultats, ce portefeuille remembré possède un potentiel de création de revenus et valeur significatif, avec l’identification de 52 M€ de capex part du Groupe avec un rendement marginal supérieur à 20%. Les hôtels détenus en murs et fonds représentent désormais 38% du patrimoine hôtels, contre 62% d’actifs en bail, principalement fixe.

Acquisition d’un hôtel loisirs en Europe du Sud 

Le 19 décembre 2024, Covivio a annoncé l’acquisition de l’hôtel 4* Iberostar Las Dalias à Tenerife, pour un montant de 81 M€ droits inclus (43 M€ en part du Groupe) et un rendement stabilisé de 6,75%. Cet établissement de 429 chambres est loué via un bail triple net ferme jusqu’en 2041 à Iberostar, 5ᵉ opérateur hôtelier en Espagne. Rénové en 2021 et conforme aux objectifs CRREM^[2], il affiche d’excellentes performances environnementales.

Avec cette opération, Covivio poursuit ainsi le renforcement de son exposition à l’hôtellerie, en particulier dans le segment loisirs en Europe du Sud.  

Poursuite des investissements sur le patrimoine afin de renforcer la centralité et la qualité

En 2024, Covivio a livré 3 hôtels en murs et fonds à Lille et Bruges, ainsi qu’un hôtel Melia en bail à Malaga. Ces projets représentent 458 clés, un total de capex de 15 M€ part du Groupe (28,5 M€ à 100%) et un rendement marginal sur capex de plus de 15%. Covivio a notamment implanté le nouveau concept Novotel à Bruges, après avoir créé 10 chambres supplémentaires et rénové le lobby et les espaces serviciels. A Lille, deux livraisons ont eu lieu sur l’exercice : le Hilton Lille (remplaçant Crowne Plaza) après une rénovation complète des chambres, et le Grand Hotel Bellevue situé en plein cœur de la Grand Place de Lille, après la création de 5 chambres et d’un bar en rooftop.

En bureaux (25% des investissements), le Groupe s’est concentré sur son pipeline de projets, principalement situés dans les centres-villes des grandes capitales européennes, pour un montant d’investissements de 279 M€ part du Groupe. Au 4^e trimestre, Covivio a notamment livré le nouveau siège de L’Oréal Italia, au sein du projet de régénération urbaine The Sign, développé par le groupe à Milan et qui accueille déjà de grandes multinationales telles qu’AON et

NTT Data. Le nouveau bâtiment, totalisant 13 000 m² répartis sur 9 étages, a été conçu en tenant compte des plus hauts standards en matière de durabilité et d’innovation technologique, et se distingue par sa façade alternant surfaces vitrées et éléments métalliques opaques. Certifié WiredScore Platinium, l’immeuble vise aujourd’hui les certifications LEED Platinium, WELL et Biodivercity. Il a représenté un total de 76 M€ d’investissements pour un rendement sur coût de 6,1%.

Le solde des investissements (8%, soit 88 M€) concerne principalement les capex de modernisation et d’amélioration de la performance énergétique du parc résidentiel allemand.

766 M€ de nouveaux accords de cessions signés en 2024

Dans un marché de l’investissement encore atone, Covivio a signé pour 766 M€ part du Groupe (1,3 Md€ à 100%) d’accords de cessions, avec une marge moyenne de +3% sur les valeurs d’expertise de fin 2023 et un taux de rendement moyen de 5,1%. Avec 1,6 Md€ de ventes et accords signés, Covivio a finalisé son plan de cessions de 1,5 Md€ entre fin 2022 et fin 2024.

En bureaux, le Groupe a sécurisé 361 M€ d’accords de cessions (428 M€ à 100%), proches des valeurs d’expertise  (-0,5%) et avec un taux de rendement de 5,6%. Ces cessions ont porté tant sur des actifs matures que sur des immeubles à transformer en résidentiel. Fin 2024, Covivio a notamment signé un accord avec Valesco sur le futur siège social d’un acteur du luxe à Milan, pour près de 200 M€.

En résidentiel allemand, 166 M€ part du Groupe (244 M€ à 100%) ont été cédés, en prime moyenne de +11% sur les valeurs d’expertise, avec notamment : la création d’une joint-venture à Berlin avec CDC Investissement Immobilier, en ligne avec les valeurs de fin 2023, contribuant au programme de cessions à hauteur de 93 M€ en part du Groupe ; et la poursuite des ventes à l’unité, pour 58 M€ en part du Groupe (89 M€ à 100%), en prime moyenne de +40% sur les valeurs d’expertise de fin 2023. 

En hôtellerie, les accords de cessions ont totalisé 239 M€ en part du Groupe (606 M€ à 100%), en prime moyenne de

+4% sur les valeurs d’expertise. Elles ont principalement concerné les murs cédés dans le cadre de l’échange d’actifs avec AccorInvest, des hôtels non stratégiques en Allemagne et en Espagne, ainsi que des cessions conjointes de murs et fonds de commerce avec AccorInvest. 

Croissance du patrimoine de +3% à périmètre courant et stabilisation à périmètre constant

Le marché de l’investissement en immobilier est resté ralenti au premier trimestre 2024 sur la plupart des classes d’actifs, à l’exception de l’hôtellerie. Depuis le deuxième trimestre, les signaux positifs sont plus nombreux. Les transactions se sont multipliées en hôtellerie, tandis que les larges transactions ont fait leur retour en résidentiel allemand, et les bureaux les plus recherchés se négocient autour de 4% de rendement. 

Dans ce contexte, le patrimoine de Covivio ressort en croissance de +3% à périmètre courant, à 15,6 Md€ en part du Groupe (23,1 Md€ à 100%) via le renforcement en hôtellerie. A périmètre constant, les valeurs d’actifs se stabilisent au second semestre, à +0,2%, soit -1,1% sur l’ensemble de l’année. Cette deuxième partie d’année marque notamment le retour à la croissance des valeurs en hôtels et en logements à Berlin.

Le patrimoine hôtels, porté par la croissance des revenus, progresse de +1,5% à périmètre constant, tant sur les actifs en bail (+1,4%) que sur les actifs détenus en murs et fonds (+1,7%). La croissance concerne en particulier les hôtels en France (+2%) et dans le sud de l’Europe (+4,8% en Italie, +3,4% en Espagne), portés par la croissance des revenus et les actions d’asset management. Le patrimoine affiche un rendement moyen de 6,4% (+50pb sur un an).

En bureaux (-0,5% à périmètre constant sur le S2 2024 et -3,1% sur l’année), la France affiche des valeurs en hausse au second semestre (+0,7%, et -0,6% sur l’année), grâce aux performances de Paris QCA (+3,2%), tandis qu’elles sont stables à Milan (0%, et -0,8% sur l’année). En Allemagne, les valeurs continuent à s’ajuster, en baisse de -15% sur l’année, en raison d’un marché de l’investissement toujours atone. Le rendement moyen du patrimoine bureau augmente de +30pb, à 5,8%.

Enfin, le résidentiel allemand affiche des valeurs en croissance de +1% (dont +1,1% au second semestre). Berlin, qui représente 57% du patrimoine, surperforme, avec une hausse annuelle de +3,6%. La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 465 €/m², dont 3 125 €/m² à Berlin et 1 796 €/m² en Rhénanie-du-Nord Westphalie, et le rendement moyen remonte de +20pb sur un an, à 4,3%. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. Pour autant, 50% du patrimoine, soit 2,3 Md€, sont d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (71% / 1,9 Md€), où l’écart entre valeur bloc et prix de vente au détail atteint +49%.

Revenus en hausse de +5% à périmètre courant et +6,7% à périmètre constant      

En 2024, les revenus ressortent à 1 038,4 M€ et 679,8 M€ en part du Groupe, en hausse annuelle de +5% à périmètre courant. Le renforcement en hôtellerie et les fortes performances opérationnelles ont ainsi largement compensé l’impact des cessions. A périmètre constant, les revenus progressent de +6,7%, soutenus par l’indexation (3 pts), la hausse du taux d’occupation et des loyers lors des relocations et renouvellements (2,9 pts), ainsi que les revenus variables en hôtellerie (0,8 pt).

Hôtels : hausse des revenus de +23% à périmètre courant et +7,2% à périmètre constant 

La croissance structurelle du segment hôtelier s’est poursuivie en 2024, avec des RevPAR en hausse de +4% en moyenne en Europe, portés par la hausse des prix (+3%) mais également par une amélioration du taux d’occupation (+0,5 pt). Les meilleures performances se retrouvent en Europe du Sud, l’Espagne affichant une forte croissance des RevPAR de +13%. L’Allemagne, en retard jusque-là, rebondit à +7%. La France finit l’année en hausse de +2%, la période des Jeux Olympiques ayant plus que compensé l’effet d’attentisme des touristes précédant l’événement. Le retour de la clientèle loisirs se confirme depuis le 4^e trimestre, avec une croissance des RevPAR de +6% en France en décembre.

Cet environnement favorable permet aux revenus hôtels de Covivio de croître de +7,2% à périmètre constant. Cette performance est attribuable tant aux loyers fixes, en hausse de +4,3%, qu’aux revenus variables, en hausse de +11,9%. A périmètre courant, les revenus gagnent +23%, bénéficiant depuis le 2^e trimestre du renforcement de la participation dans Covivio Hotels.

Bureaux : hausse de +8,1% à périmètre constant et taux d’occupation en hausse de +100pb à 95,5%

En bureaux, la polarisation du marché s’est confirmée en 2024, la demande étant toujours concentrée sur les actifs centraux, serviciels et aux standards énergétiques élevés. Les loyers prime poursuivent ainsi leur progression, de +12% sur un an à Paris (à 1 200€/m²) et de +4% à Milan (à 775 €/m²). 

Dans ce contexte, le positionnement haut de gamme de Covivio (centralité, haute performance environnementale, offre servicielle premium) porte ses fruits. En 2024, Covivio a commercialisé et renouvelé près de 176 200 m², soit +35% de plus qu’en 2023. Le patrimoine bureaux est principalement constitué d’actifs de centre-ville (70% du total, occupé à 97,6%), sur lesquels la réversion captée sur les relocations et renouvellements atteint +12% en moyenne (dont +19% sur 4 500 m² dans l’immeuble Gobelins à Paris 5^e et +14% dans l’immeuble Percier à Paris QCA). En parallèle, le Groupe a poursuivi l’augmentation de l’occupation de son patrimoine. Le patrimoine core dans les principaux quartiers d’affaires (24% du total) a vu son taux d’occupation progresser de +1,9pt sur l’exercice, à 94,9%, notamment par des commercialisations dans Urban Garden à Issy-les-Moulineaux (1 800 m²) et So Pop à Paris-Saint-Ouen (6 700 m², désormais loué à près de 90%). Le patrimoine non-core (6% du total) s’est également rempli, notamment par la commercialisation de 7 900 m² sur l’immeuble Xylo à Fontenay, amenant le taux d’occupation à 84,5% (vs 82,3% fin 2023). Au total, le taux d’occupation bureaux s’améliore de 1 point sur un an, à 95,5%.

Les loyers reculent de -1%, en raison des cessions d’actifs réalisées en 2023 et 2024, mais progressent fortement à périmètre constant, de +8,1%, principalement portés par l’indexation (4 pts), le rebond du taux d’occupation (+3,6 pts) et la réversion positive (+0,5 pt).  

Résidentiel allemand : accélération de la croissance à périmètre constant, à +4,3%

La pénurie de logements continue de s’accentuer en Allemagne. En 2024, près de 250 000 logements devraient été livrés d’après IFO Institute, en baisse annuelle de -15% et bien loin des objectifs du gouvernement de 400 000 unités par an. Des chiffres qui devraient demeurer faibles encore en 2025, au regard des 215 000 permis de construire autorisés sur un an à fin novembre 2024 (-21% vs 2023). Ce déséquilibre est d’autant plus prononcé à Berlin, ce qui se traduit par des loyers en hausse, selon Immoscout24, de +3% sur un an sur les logements neufs et +6% sur les logements existants. Les prix repartent également à la hausse, de +5% pour le neuf et +2% sur l’existant, à 4 643 €/m², supérieurs de +49% aux valeurs d’expertise des actifs de Covivio sur la zone. 

Dans ce contexte, la croissance des loyers à périmètre constant s’accélère, à +4,3% vs +3,9% en 2023, bénéficiant à la fois de l’indexation (pour 1,8 pt), des programmes de modernisation des logements (pour 1,3 pt) et des relocations

(pour 1,2 pt) avec réversion élevée (+24%, dont +36% à Berlin). Le taux d’occupation s’établit à un niveau toujours élevé de 99,2%. 

Le taux d’occupation moyen du patrimoine poursuit sa progression, à 97,2% (vs 96,7% fin 2023), tandis que la durée moyenne ferme des baux s’établit à 6,2 ans. 

La qualité du bilan de nouveau renforcée en 2024 

1,9 Md€ refinancés en 2024, à des conditions favorables 

En 2024, le Groupe a sécurisé près de 1,9 Md€ de financements ou refinancements à 100% (1,2 Md€ part du Groupe), pour une maturité moyenne de 7 ans. 

En mai 2024, Covivio Hotels a notamment émis pour 500 M€ d’emprunts obligataires verts (Green bonds), à maturité 2033, avec une marge de 148 pb. Sur le marché hypothécaire, 1 Md€ de financements ont été sécurisés, principalement sur des portefeuilles d’hôtels en Espagne et de résidentiel allemand.

La liquidité nette disponible du Groupe a continué à progresser, à 2,5 Md€ (vs 2,4 Md€ fin 2023). Elle couvre désormais les échéances de dette jusque juin 2027. 

Renforcement des fonds propres de 536 M€ sur l’année

Les fonds propres ont été renforcés de 536 M€ sur le premier semestre : 280 M€ provenant de l’opération d’échange d’actions sur Covivio Hotels, et 256 M€ issus de l’option de paiement du dividende en actions, souscrite par 77,5% du capital à 38,61€/action, traduisant le soutien des actionnaires. 

Des indicateurs de dette nettement améliorés  

Noté BBB+, perspective stable par S&P, Covivio a renforcé la qualité de son bilan en 2024. L’atteinte du plan de cessions, le paiement du dividende 2023 en actions et la stabilisation des valeurs d’actifs permettent au ratio d’endettement (LTV) de baisser de 190 pb sur un an, à 38,9%, en ligne avec la politique Groupe de ratio LTV inférieur à 40%. Le ratio dette nette / EBITDA évolue lui aussi favorablement, en baisse de près de 1 point, à 11,4x (vs 12,3x fin 2023).

La dette dispose d’une maturité moyenne de 4,8 ans (stable) et reste fortement protégée contre la hausse des taux d’intérêt : en moyenne 94% de la dette est couverte contre l’évolution des taux d’intérêts en 2025 et la maturité moyenne des instruments de couverture s’élève à 5,8 ans. Le taux moyen de la dette de Covivio s’établit à 1,71% (vs 1,50% fin 2023) et est attendu en dessous de 2,5% jusque fin 2028.  

Croissance du résultat net récurrent et proposition de dividende en hausse de +6% 

Résultat net récurrent de 477 M€, en hausse annuelle de +10% 

Portés par la bonne dynamique locative, les revenus nets progressent de +5,6% sur un an, à 686,4 M€. En parallèle, la maîtrise des coûts de fonctionnement permet de faire croitre le résultat opérationnel de +7,9%, à 571,8 M€. Le coût de l’endettement financier net est quant à lui resté quasi stable sur l’année (+0,7%, à -98,1 M€), la baisse de la dette ayant permis de compenser la hausse du taux moyen. 

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) ressort ainsi en croissance de +10% sur un an, à 477,4 M€, dépassant ainsi l’objectif de 460 M€. Par action, il s’élève à 4,47€ par action, stable en raison de l’augmentation du nombre moyen d’actions. 

Le résultat net de Covivio s’élève à +68 M€ (vs -1 419 M€ en 2023), la légère baisse des valeurs étant plus que compensée par le résultat récurrent.

Actif net réévalué EPRA NTA de 79,8€/action

L’actif net réévalué de continuation (ANR EPRA NTA) ressort à 8 896 M€, en hausse de +5% sur un an, la montée au capital de Covivio Hotels (en échange d’actions nouvelles Covivio) faisant plus que compenser le léger recul des valeurs d’actifs à périmètre constant. Par action, il s’inscrit à 79,8€, en baisse de -5%, en raison de la hausse du nombre de titres, notamment suite à la souscription par 77,5% des actionnaires au paiement du dividende en actions. Au second semestre, l’ANR par action progresse néanmoins de +2,7%. 

L’ANR de liquidation (EPRA NDV) s’établit à 8 686 M€ (78,0€/action) et l’ANR de reconstitution (EPRA NRV) ressort à 9 705 M€ (87,1€/action).

Proposition d’un dividende de 3,50€ par action, en hausse de +6% 

Covivio proposera au vote de l’Assemblée Générale du 17 avril 2025 le paiement en numéraire d’un dividende de 3,50€ par action, en hausse de +6% par rapport à 2023. 

Le détachement du coupon aura lieu le 30 avril 2025, pour un paiement le 5 mai 2025.

ESG : nouvelle progression des indicateurs 

Poursuite de la hausse du patrimoine certifié, désormais à 98,5% 

Covivio a continué à faire croitre le taux de certification de son patrimoine : la part bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint désormais 98,5% (+3,2 points vs 2023).

En outre, la part des immeubles de bureaux bénéficiant des meilleurs niveaux de certification (Very Good et au-dessus) s’établit à 71,2%, en hausse de +4,0 pt par rapport à fin 2023.

Cette politique d’amélioration environnementale du patrimoine contribue activement à l’atteinte des ambitions ESG du Groupe, notamment celle de réduire de -40% ses émissions de gaz à effet de serre entre 2010 et 2030 (sur l’ensemble des scopes 1, 2 et 3 et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation). 

Hausse de la part de la dette associée à des critères ESG 

Pionnier dans l’émission d’obligations vertes (Green bonds) depuis 2016, Covivio a poursuivi le renforcement du poids de sa dette verte (associée à des objectifs ESG), porté à 64% fin 2024 (contre 57% fin 2023 et 38% fin 2022), et l’intégralité de la dette obligataire de Covivio est composée de green bonds.

Covivio de nouveau récompensé par ses locataires en résidentiel allemand 

Sur le résidentiel allemand, Covivio s’est vu attribué pour la 7^e année consécutive le titre de « Fairest landlord » en 2025, bénéficiant d’une note « Very Good », la meilleure note possible. Réalisée par le magazine économique allemand Focus-Money, cette étude évalue les principaux bailleurs en Allemagne à travers 32 critères répartis sur 6 catégories (éthique, soutien aux locataires, service aux locataires, coûts de location, conception des logements et de leurs abords, durabilité).  

L’Atelier récompensé au SIMI et lauréat du ULI Europe Awards 

L’Atelier, nouveau siège européen de Covivio, situé dans le 8^e arrondissement de Paris, a reçu le 16 octobre le prix

Europe Awards for Excellence, décerné par l’association Urban Land Institute (ULI), parmi 8 projets finalistes. Ce prix, qui a été remis à l’occasion du C Change Summit, le rendez-vous des acteurs de l’immobilier pour relever les défis de la transition climatique, récompense les meilleures pratiques et les projets les plus remarquables en matière de développement urbain.

A l’occasion du SIMI 2024, Covivio a également reçu deux prix pour ses projets emblématiques : L’Atelier, lauréat de la catégorie « Immeuble de bureau restructuré », et Grands Boulevards, situé dans le 9^ème arrondissement de Paris, distingué par prix spécial « Héritage et Renaissance ». Ces deux récompenses saluent notamment la vision, le savoirfaire et la capacité du Groupe à concevoir des projets singuliers, serviciels et hautement performants.

Perspectives 2025

Au cours des dernières années, et en particulier en 2024, Covivio a largement transformé son patrimoine en renforçant sa centralité et sa qualité, mais aussi en y apportant une dimension opérationnelle forte, source de revenus additionnels et de création de valeur. Dans le même temps, après deux années axées sur la discipline financière, le groupe affiche un bilan renforcé. Covivio sort ainsi renforcé de la crise immobilière alors que le marché de l’investissement enclenche un début de reprise et que le marché locatif se montre bien orienté, tant sur les bureaux centraux, que sur l’hôtellerie et les logements.

Covivio entend poursuivre sa dynamique de croissance en 2025, en se fixant pour priorités : 

(i)            La poursuite du rééquilibrage de son patrimoine entre ses trois classes d’actifs 

(ii)           L’extraction du potentiel de croissance du patrimoine existant 

(iii)          Le déploiement de son offre d’opérateur immobilier intégré sur l’ensemble de ses classes d’actifs. 

Fort d’un patrimoine ayant démontré son attractivité auprès des utilisateurs et d’une structure financière solide, le Groupe entend poursuivre la rotation qualitative de son patrimoine en faveur du renforcement en hôtels. Dans ce cadre, Covivio Hotels a annoncé proposer^[3] une option de paiement de son dividende 2024 en actions, à laquelle Covivio, actionnaire à hauteur de 52,5%, entend souscrire. Cet investissement de l’ordre de 117 M€ pour Covivio, permettra au groupe de poursuivre le renforcement de son exposition à l’hôtellerie.   

L’année 2025 marquera également l’intégration des fonds de commerce acquis auprès d’AccorInvest et le lancement des initiatives d’asset management associées. Après avoir signé de nouveaux contrats de management (en management direct via la plateforme de gestion du Groupe WiZiU, ou auprès des opérateurs tiers Accor, Sohoma ou

Atypio), des appels d’offre sont en cours pour sélectionner les marques et concepts les plus adaptés à chaque hôtel. La rentabilité attendue des travaux dépasse 20%.

En bureaux, le Groupe entend continuer à répondre aux aspirations des utilisateurs via son pipeline de projets engagés, dont les livraisons accélèreront jusqu’en 2027. Situé à 85% en centres-villes, avec des projets emblématiques comme

Corso Italia à Milan, Monceau à Paris ou Alexanderplatz (projet mixte) à Berlin, ce pipeline doit permettre de générer 66 M€ de revenus supplémentaires.

En parallèle, Covivio travaille au lancement de deux conversions de bureaux en hôtels dans l’Est de Paris (11^e et 13^e arrondissements) : Voltaire (10 400 m²), situé à proximité de la place de la République et Bobillot (3 400 m²), dans le quartier de la Butte aux Cailles. Le budget de ces projets (foncier compris) totalise près de 150 M€, pour un rendement de l’ordre de 6%. 

Enfin, en résidentiel allemand, Covivio continuera à extraire le potentiel de croissance (i) des loyers, avec une réversion moyenne de plus de 30% (dont plus de 45% à Berlin), et (ii) des valeurs, par la poursuite des privatisations. A Berlin notamment, l’écart entre les valeurs d’expertise (3 125€/m²) et les valeurs de marché (4 643€/m²) atteint maintenant +49%.

Objectif de résultat net récurrent 2025 en croissance

Le repositionnement qualitatif du patrimoine des derniers exercices permet à Covivio d’afficher des perspectives locatives solides qui, comme en 2024, devraient plus que compenser l’impact en année pleine sur les résultats du désendettement 2024. Covivio se fixe ainsi pour objectif un résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025 de l’ordre de 495 M€, soit une hausse d’environ +4%. 

  AGENDA

 CONTACTS

                                 Relations Presse                                            Relations Investisseurs

                                Géraldine Lemoine                                                   Vladimir Minot

Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00   Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94 geraldine.lemoine@covivio.fr             vladimir.minot@covivio.fr            

Louise-Marie Guinet

Tél : + 33 (0)1 43 26 73 56 covivio@wellcom.fr

 A PROPOS DE COVIVIO

Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain. 

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.

Opérateur européen de référence avec 23,1 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.

Construire du bien-être et des liens durables, telle est ainsi la Raison d’être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu’opérateur immobilier responsable auprès de l’ensemble de ses parties prenantes : clients, actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités, générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.

Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 - COV), admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les indices ESG FTSE4 Good, CAC SBT 1.5°C, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Euronext® CDP

Environment France EW, Stoxx ESG, Ethibel et Gaïa et bénéficie des reconnaissances et notations EPRA BPRs Gold Awards (rapport financier et développement durable), CDP (A-), GRESB (88/100, 5-Star, 100% public disclosure), ISSESG (B-) et MSCI (AAA).

Notations sollicitées :

Volet financier :             BBB+ / perspective Stable par S&P

1.  BUSINESS ANALYSIS                13

2.  BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT         22

A. OFFICES                  22 B. GERMAN RESIDENTIAL                31 C. HOTELS              37

3.  FINANCIAL INFORMATION                 42

4.  FINANCIAL RESOURCES                   51

5.  EPRA REPORTING          56

6.  FINANCIAL INDICATORS                    67

7.  GLOSSARY              68

1. BUSINESS ANALYSIS

A. REVENUES: €1.0 BILLION AND €680 MILLION GROUP SHARE IN 2024

                                                                                100%                                                                  Group share

1: Like-for-like change || 2: Operating Properties (EBITDA)

Group share revenues, up +4.9% at current scope, stand at €679.8 million vs. €648.0 million in FY 2023, due to: „ The reinforcement of the stake in Covivio Hotels (+€22.9 million);

„  The +6.7% increase on like-for-like basis, split between:

o    Offices: +8.1% like-for-like, driven by indexation and letting activity;

o    Hotels: a sustained like-for-like revenue increased by +7.2%, due to the continued rebound in variable revenues (EBITDA + variable leases) of +11.9% and a +4.3% like-for-like growth for fixed lease properties;

o    German Residential: a robust and accelerated growth of +4.3% like-for-like.

„  Reduction in office exposure through disposals (-€19.5 million);

„  Deliveries of new assets (+€2.6million), in Greater Paris and Milan; 

„  Vacated assets for redevelopment (-€9.4 million), mostly in Paris, Western Crescent and first ring for conversion into residential or hotel.   

B. LEASE EXPIRIES AND OCCUPANCY RATES 

1. Lease expiries: average firm residual duration of 6.2 years 

                                                      By lease end date                                By lease end date

(1st break)

Lease expiries schedule

In 2025, lease expiries with first break options represent €57.7 million: 

•       €21.8 million are already managed (€1.3 million of hotels, €20.5 million of offices for which tenant has no intention to vacate the property),

•       €5.2 million vacating for redevelopment,

•       €20.3 million refer to Suez departure in CB 21 tower, in La Défense, where take-up in 2024 was 14% above 10year average. Part of the asset is expected to be relet with limited capex, with already first advanced discussions, and a capex program is being defined to upgrade upper floors.

Then, €10.4 million (1.3% of Annualized revenue) are still to be managed in offices, mostly on core assets for which tenant decision is not known yet. 

2. Occupancy rate: 97.2% secured, +0.5pt vs. 2023

                                                                      Occupancy rate (%)

⁽¹⁾ On leased assets

The occupancy rate continued to increase, by +50bps vs 2023, to 97.2% for the whole portfolio. This is linked with the good performance in offices with occupancy up by +100bps to 95.5%, mostly thanks to several lettings in Greater Paris. 

C. BREAKDOWN OF ANNUALIZED REVENUES

                                         By major tenants                                                      By activity

D. IMPROVED COST TO REVENUE RATIO

Cost to revenue ratio is down by -110bps year-on-year, mostly thanks to the increase of occupancy rate, generating a better recovery rate on property expenses. 

E. DISPOSALS: €766M OF NEW AGREEMENTS 

1: GS: Group share

New disposals and agreements totalled €766 million Group share (€1,278million at 100%) in 2024. 

These disposal agreements were made of offices for the largest part, for a total of €361 million Group share, with an average margin of -0.5%. It dealt with 12 offices in France and 13 offices in Italy (mostly from the Telecom portfolio, in regions), as well as several conversions to residential projects.

In German residential, €166 million Group share (€244 million at 100%) of disposal agreements were achieved over the year, with an average premium of +11.1% vs. 2023 book values. Major achievements were the creation of a joint venture with CDC Investment on a portfolio in Berlin, in line with the values at the end of 2023, contributing €93m (Group share) to the disposal program, and, at the same time, the Group continued with its privatisation program, selling €58m Group share (€89m at 100%), at an average premium of 40%. 

In the hotels business, disposal agreements totalled €239m Group share (€606m at 100%), at an average premium of +3.8% to appraised values. These mainly include the disposals to AccorInvest in the context of the asset swap, as well as non-strategic hotels in Germany and Poland and joint disposals (OpCo and PropCo) in France alongside AccorInvest.

F. INVESTMENTS: €1.1BN GROUP SHARE REALIZED 

€1.1 billion Group share (€1.5 billion at 100%) of investments were realized in 2024, with an average yield above 6.5%, to improve the quality of our portfolio and create value:    

„  €507 million were invested to increase exposure to hotels, through the acquisition of 8.7% stake in Covivio Hotels in exchange for Covivio shares,

„  €187 million Group share (€400 million at 100%) were invested to further optimize our hotel performance, including €157 million Group Share (€389 million at 100%) of hotel operating companies in the context of the asset swap with Accorinvest, and the acquisition of an hotel in Tenerife for €43 million Group Share (€81 million at 100%). 

„  Capex in the development pipeline totalled €237 million Group share (€267 million at 100%),

„  €153 million Group share (€232 million at 100%) relate to works on the operating portfolio (including 2/3 of valorisation work), of which €79 million in German residential (63% for modernization capex, generating additional revenue).

G. DEVELOPMENT PROJECTS:

1. Deliveries: 38,900 m² of offices delivered in 2024

Two offices projects were delivered or sold in 2024 in Milan: 

„  The Sign D (13,200m² and €76 million total cost), 92% let

„  Rozzano (25,700m² and €44 million total cost), 58% let (vs 47% in 2023).

2. Committed office pipeline: €66m Group Share of additional revenue, 85% in citycenters 

Covivio has an office pipeline of 7 buildings with €66m of additional revenue potential in France, Germany, and Italy, the bulk of it (85%) in the city centers of Paris, Milan and Berlin, where demand for prime assets is high. Capex still to be spent on the committed development pipeline amount to €400 million (€133 million per year by 2027 on average).

This pipeline is 47% pre-let and will participate to the continued improvement of the portfolio quality towards centrality & grade A buildings (100% of the projects certified “Excellent” or above).  

„  Expected deliveries before year-end 2025: 2 projects in Germany (Icon and Loft), 1 project in Milan (Corte Italia).

„  Deliveries from 2026 refer to 4 projects in Paris CBD (Grands Boulevards, Monceau), Paris 1st ring (turnkey development for Thalès), Berlin (Alexanderplatz). 

1. Business analysis - Group share 

2024 results

¹  Surface at 100%

²  Including land and financial costs

³  Yield on total rents over total budget 

18

3. Build-to-sell pipeline 

„  Five projects were delivered in 2024, including 4 projects in France and 1 project in Germany, for a total budget €114 million Group Share (€151 million at 100%) & 10% margin. These projects are 89% sold.

Total 

                Committed projects - end                                          Total            Budget ₁            Pre-sold      

                                                                             Unit            Budget 1                                            FY'24

                              of 2024                                                                           (€m, Group

                                                                                           (€m, 100%)                share)                    (%)  

¹ Including land and financial costs

„  At the end of December 2024, the German build-to-sell pipeline deals with 4 projects located in Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, totalling 374 residential units and a total cost of €108 million Group share.

„  The current French pipeline is composed of 2 projects located in Greater Paris and Bordeaux, representing 260 residential units, a total cost of €45 million Group Share. 

„  The total margin of the committed pipeline reaches 6%.

4. Managed Pipeline

In the long-term, Covivio also owns more than 303,000 m² of landbanks that could welcome new development projects:

► in Paris, Greater Paris and Major French Cities (180,000 m²) mainly for turnkey developments;

► in Milan with Symbiosis area (33,000 m²) and Porta Romana (76,000 m²); ► and approximately 14,000 m² in Berlin.

H. PORTFOLIO

Portfolio value: +3.2% at current scope, -1.1% like-for-like change over the year

¹ LfL: Like-for-Like                                                                                                                                                                            

The portfolio increased by +3.2% at current scope, to reach €15.6 billion Group share (€23.1 billion at 100%). This is mostly explained by the reinforcement in hotels, offsetting the impact of disposals in offices.

On a like-for-like basis, the portfolio value changed by -1.1% mostly due to: 

„  Overall in offices, asset values were down -3.1% on a like-for-like basis but almost stable over the H2: - 0.5% (+0.3% on core city center portfolio). Substantial disparities were linked to centrality and geography. France is up by +0.7% over the H2 and Italy is stable while Germany values (14% of office portfolio values) continued to adjust (-5.9% over 2024).

„  Germany Residential values increased on a like-for-like basis in 2024: +1.0% A stronger performance was achieved in Berlin (57% of German residential portfolio), at +3.6% like-for-like. Average value per m² for residential part of the portfolio is €2,585m², of which €3,125/m² in Berlin. Assets are valued at their block value. 50% of the portfolio worth €2.3 billion, is already divided into condominiums, particularly in Berlin (71%; €1.9 billion), where the unit sale value is 49% above the block value.

„  In Hotels, portfolio values increased slightly (+1.5%), both on fixed leases: +1.4% and operating properties: +1.7%. Accelerating over the H2 + 1.0% after the +0.5% increase of the H1 2024.

Over the year, the portfolio transformation was achieved with an increase of the certification rates, from 95.3% to 98.5%.

Geographical breakdown of the portfolio at end of 2024

I. LIST OF MAIN OFFICE & HOTEL ASSETS

The value of the ten main assets represents 15% of the portfolio Group share.

2. BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT 

A. OFFICES: 51% OF COVIVIO’S PORTFOLIO

Covivio has implemented an overall offices strategy based on centrality, operated real estate, and sustainability. This strategy has been executed by increasing investments on best-in-class assets in central locations, improving the quality of the existing portfolio and exiting from non-core areas.

Today, quality has become a much more important driver of future growth for Covivio, which owns offices with high levels of centrality and accessibility, A-quality buildings, and top-level service offering. These offices buildings are located in France (27% of Covivio’s portfolio), Italy (16%), and Germany (7%) totaling €9.4 billion (€7.9 billion Group share) as of end December 2024.

This offices strategy is bearing fruit, as illustrated by the increase in occupancy rate in 2024, by +100bps to 95.5%.  

Covivio's portfolio is split as follows:

(84.5%) and the WALB (3.6 years) are lower, with a disposal or conversion into residential strategy. 

1. European office market: confirmed polarization, positive signals for investments 

        1.1.      French offices: confirmed polarization, yield compression for prime in H2

Take-up in Greater Paris office market reached 1,750,400 m² in 2024, down -11% year-on-year. At the same time, customer demand continues to polarize, as the preference for best places continues to increase, but also for the best located assets at the right price: 

► Paris inner city outperformed, with take-up down -9% year-on-year to 822,700m², 

► Paris inner city counted for 47% of the total take-up in Greater Paris (vs. 42% on average over the last 5 years),

► La Défense also proved to be better oriented in 2024, with take-up up by +60% yoy to 211,200m², and +14% above last 10-year average.

The immediate offer increased by +19% over the last six months to 5.46million m² and the vacancy rate now stands at 10.2% according to BNP Real Estate, up by +150bps year-on-year, but with strong disparities: below 3% in Paris CBD and close to 14% in the first ring and La Défense. 

Scarcity of the best assets in city centers continues to impact positively prime rents, reaching all-time levels in Paris at €1,200/m²/year (+12% yoy). Incentives in Greater Paris increased slightly to 26.3% in 2024, up +90bps vs. end-2023, with maintained disparities across sub-markets, from 14.3% in Paris Center West to 39.3% in La Défense. 

Office investments in France totaled €4.9 billion in 2024, down –27% YoY (of which -28% in Greater Paris at €3.3bn). Q4 showed better signs and prime yields even started to decline according to BNP Real Estate, at 4.0% in Paris CBD, -25bps vs H1 2024. 

        1.2.      Milan offices: still dynamic letting market and better investment market 

Milan office market recorded a total take-up of 372,000 m² in 2024, -11% year-on-year, with CBD highly demanded (+44% at 138,000m²). Demand is still focused on buildings in prime locations, offering good level of services, as demonstrated by the level of grade A/A+ properties, which count for 71% of the total take-up in Milan.

The average vacancy rate in Milan was down -100bps in 2024, bringing it down to +10.1%, of which -80bps at 5.1% in CBD (where most of Covivio’s portfolio is located).

The intense demand for high-quality spaces, combined with the scarcity of grade A assets, contributed to a new increase of prime rents in Milan, at €775/m²/year (+3% year-on-year), according to DILS.

With a total amount of €786 million invested in 2024, the Milan office investment market increased by +8% compared to last year. Prime yields stabilized, at 4.25% according to Cushman & Wakefield.

        1.3.      Germany offices: +5% in take-up, prime rents up +5% yoy on average

2024 take-up in top six German office markets increased by +5% year-on-year to 2,342,400 m² (but still 17% below 5year average), boosted by Münich (+34%), Cologne (+9%) and Berlin (+5%). 

Vacancy rates reached 6.5% on average, up +90 bps over one year. Hamburg (4.4%) and Cologne (4.0%) recorded among the lowest vacancy rates, followed by Munich at 6.0% and Berlin (6.5%), while in Düsseldorf and Frankfurt, vacancy levels remained higher, respectively at 7.7% and 11.1%. 

Prime rents grew on average by +5% vs. 2023, with varying performances: strong growth in Munich (+9%), +4% in Frankfurt and Hamburg.

According to Savills, investment volumes in German Offices increased by +10% YoY in 2024 to €5.3 billion. Prime yields stabilized since end-2023, at 4.4% on average for the top 6 cities in Germany, stable year-on-year. 

2. Accounted revenues: +8.1% on a Like-for-like basis

                                                             100%                                                     Group share 

1 LfL: Like-for-Like

Compared to last year, rental income decreased by -€3.2 million, mainly due to: 

„  Strong Like-for-like rental growth (+€23 million) of +8.1%, mostly driven by the impact of indexation (+4.0pts contribution) and increase in occupancy rate,

„  Disposals (-€19.5 million) realized in 2023 (-€9.9 million) and in 2024 (-€9.5 million),

„  Impact of vacated assets to be converted into hotel or residential (-€9.4 million) partially offset by deliveries of new assets (+€2.6 million).

3. Annualized revenue

4. Indexation

Fixed-indexed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and the consumer price index for foreign assets):

„  For current leases in France, 93% of rental income is indexed to ILAT, 5% to ICC and 2% to ILC.

„  In Italy, the indexation of rental income is usually calculated by applying the increase in the Consumer Price Index (CPI) on each anniversary of the signing of the agreement. 

„  Rents are indexed on the German consumer price index for 42% of leases, 10% have a fixed uplift and 32% have an indexation clause (if CPI goes above an annual increase between 5% and 10%). The remainder (16%) is not indexed and mainly let to public administration.

5. Busy rental activity: 176,214 m² let or renewed during 2024

2024  a dynamic year for letting activity, with 176,214 m² let or renewed, up by +35% vs 2023.

„  59,067 m² (€15.8 million) have been let or pre-let in 2024. New lettings totaled 45,090m², with an average uplift of +12%, the majority of which located in France (32,547 m²). All sub-categories benefitted from this continued appetite. In city-centers, The Line, 4,550m² in Paris 8^th was relet with a +22% uplift. In the first ring, 6,719 m² were let on So Pop in Paris Saint-Ouen, now 89% let and 1,766m² were let on Urban Garden in Issyles-Moulineaux, now 85% let. Positive news on non-core assets too, with the letting of 7,893m² on Xylo in Fontenay. Pre-lettings were signed in Germany (3,009 m² on Icon in Düsseldorf and 8,051 m² signed with on a large part of retail areas in the Alexanderplatz project in Berlin) and Italy (2,817m² on Rozzano in the outskirts of Milan). 

„  117,147 m² (€32.3 million) have been renewed, with a +4% uplift on average. A large part of renewals was achieved in Germany (50,862 m² / 43%), notably 24,990 m² in Hamburg, 9 375m² in Frankfurt and 7,814m² on Icon in Düsseldorf. 34,584 m² (30%) were renewed in France, the major ones in Paris: 8,000 m² on Percier in Paris CBD with +14% uplift and 4,600 m² on Gobelins in Paris 5^th with 19% uplift. Renewals in Italy (31,753 m² / 27%) mostly dealt with a 30,234 m² non-core asset in the periphery of Milan. 

„  44,894 m² (€6.0 million) were vacated, mostly in France (33,873 m²), for redevelopments into office, hotel or residential, and Germany (9,531 m²), mostly relet. 

6. Lease expiries and occupancy rate

6.1. Lease expiries: firm residual lease term of 4.8 years

In 2025, €56.4 million of leases will expire, of which €46.0 million already managed:

•       €20.5 million for which tenant has no intention to vacate the property, 

•       €5.2 million vacating for redevelopment, 

•       €20.3 million refer to Suez departure in CB 21 tower, in La Défense, where take-up in 2024 was 14% above 10-year average. Part of the asset is expected to be relet with limited capex, with already first advanced discussions, and a capex program is being defined to upgrade upper floors. 

Then, €10.4 million are still to be managed in offices, mostly on core assets for which tenant decision is not known yet. 

6.2. Occupancy rate: 95.5% at end December 2024, +100bps vs end-2023

„  In France, the occupancy rate increased by +220bps to 96.3%, compared to 94.1% at end-2023, mostly due to the dynamic letting activity, especially on Maslö in Levallois and So Pop in Paris Saint-Ouen. 

„  In Italy, the occupancy rate level decreased by -130bps to 97.4%, compared to 98.7% at end-2023, mainly due to the delivery of a partially let asset (Rozzano).

„  In Germany, the occupancy rate increased by +140bps to 87.9% vs. end-2023. This is mainly linked to lettings, especially in Munich, while occupancy in Düsseldorf decreased due to a departure in ABC building.

7. Portfolio values

7.1. Change in portfolio values: +0.5% on offices 

7.2. Portfolio value change on a like-for-like basis: -3.1% over the year, -0.5% in H2

¹ LfL : Like-for-Like || ²  Yield excluding assets under development

The -3.1% change in Like-for-Like (-0.5% in H2) value is driven by several effects: 

„  Strong resilience of France (-0.6%) and Italy (-1.1%) assets, especially in city centers with values increase in Paris / Neuilly / Levallois by +1.7%, while some further limited adjustments were needed outside city centers.

„  -15% value decline in Germany, in line with a more muted investment market in 2024.

The average yield increased by +30bps to 5.8%.

8. Assets partially owned

Partially owned assets are the following:

-    CB 21 Tower (75% owned) in La Défense.

-    The Silex 1 and 2 assets in Lyon (50.1% owned and fully consolidated).

-    So Pop project in Paris Saint-Ouen (50.1% owned and fully consolidated).

-    Streambuilding project in Paris 17^th (50% owned and fully consolidated).

-    The Dassault campuses in Vélizy (50.1% owned and fully consolidated).

-    The New Vélizy campus for Thales (50.1% owned and accounted for under the equity method).

-    Euromed Centre in Marseille (50% owned and accounted for under the equity method).

-    Coeur d’Orly in Greater Paris (50% owned and accounted for under the equity method).

B. GERMAN RESIDENTIAL: 29% OF COVIVIO PORTFOLIO 

Covivio operates in the German residential segment through its 61.7% held subsidiary Covivio Immobilien. The figures presented are expressed as 100% and as Covivio Group share.

Covivio owns around ~41,000 units in Berlin, Hamburg, Dresden, Leipzig, and North Rhine-Westphalia, representing €7.2 billion (€4.6 billion Group share) of assets. 

Covivio is mostly exposed to A-cities in Germany, with a 100% exposure to metropolitan areas above 1 million inhabitants and 90% in cities above 500,000 inhabitants. Covivio targets the high-end of the housing market. 

Exposure to Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, represents 57% at end-December 2024. Covivio’s portfolio in Berlin is of high quality, with 68% of buildings built before 1950 and over 71% is already divided into condominiums.

1. Continued rise in markets rents and rebounding investment market 

„  In Germany, the demand for housing continued to rise since the start of the year, in a context of increasing number of inhabitants (population in Germany reached a record high level of 85.4 million inhabitants according to Destatis), while building permits (215 000 units over one year at end-November 2024) remained far from the Government target (> 400 000 units / year).  

„  This shortage continues to support rents in Germany and especially in Berlin. According to Immoscout24, in 2024, average asking rents for existing buildings were by +1.8% to €8.57/m²/month in Germany and by +6.4% to €14.1/m²/month in Berlin. For new buildings, rents were up up by +7.8% year-on-year in Germany to €12.6/m²/month and by +3.4% in Berlin to €20.1/m².

„  After several low quarters for the German residential investment market (for multi-family buildings above 30 units), volumes rebounded since Q2 2024, bringing total volumes up by +109% to €10.7 billion in 2024 according to BNP Real Estate. The private market also shows signs of stronger appetite since the beginning of 2024, as shown by private real estate loans recorded by the Bundesbank, up +23% year-on-year to €198 billion in 2024.

„  Average asking prices were also trending upwards in 2024. According to Immoscout24, prices for existing buildings increased by +2% in 2024 in Berlin to €4,643/m², still well above the current valuation of Covivio’s residential portfolio (€3,125/m² in Berlin). The average price/m² for new buildings also increased to €6,575/m² in 2024 (+4.7% over one year). 

In 2024, Covivio's activities were marked by:

„  Continued high rental growth: +4.3% on a like-for-life basis, now well above inflation;  

„  Creation of a joint-venture on a €274 million Berlin portfolio, through a partnership with CDC Investissement Immobilier;  

„  Stability in values: +1.0% on a 12-months like-for-like basis, of which +3.6% in Berlin.

2. Accounted rental income: +4.3% like-for-like  

of which Residential  245.1 158.2 254.1 163.2 +  3.2% +4.1%  86% of which Other commercial ²  41.1 26.9 43.1 27.3 +  1.5% +5.2%  14%

1 LfL: Like-for-Like || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc

Rental income amounted to €190 million Group share in FY 2024, up +2.9% (+€5.4 million) thanks to:

„  In Berlin, like-for-like rental growth is +4.9% (+€ 4.5 million), driven by the indexation (+2.3 pts) and relettings (+1.9 pts) with high uplift (+36% in FY 2024).

„  Outside Berlin, like-for-like rental growth was strong in all areas (+3.7% on average, +€3.3 million) due to the reletting impact (including modernizations) and the indexation.

„  These effects were partly offset by disposals closed in 2024 (-€1.0 million).

3. Annualized rents: €195.5 million Group share

¹ Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 2 North Rhine-Westphalia

Rental income (€9.1/m²/month on average) offers solid growth potential through reversion vs. our achieved reletting rents in all our markets including Berlin (45%), Hamburg (15%-20%), Dresden and Leipzig (10%-15%) and in North Rhine-Westphalia (15%-20%).

4. Indexation 

Rental income from residential property in Germany changes depending on multiple mechanisms.

4.1. Rents for re-leased properties:

In principle, rents may be increased freely, provided the property is not financed through governmental subsidies. 

As an exception to the unrestricted rent setting principle, cities like Berlin, Hamburg, Cologne, Düsseldorf, Dresden and Leipzig have introduced rent caps (Mietpreisbremse) for re-leased properties. In these cities, rents for re-leased properties cannot exceed the public rent reference (Mietspiegel) by more than 10%, except in the following conditions: 

„  If the property has been modernised in the past three years, the rent for the re-let property may exceed the +10% limit by a maximum of 8% of the costs to modernise it.

„  In the event the property is completely modernised (work amounting to more than one-third of new construction costs excl. Maintenance), the rent may be increased freely.

„  If the rent received from the previous tenant is higher than the +10% limit, then the previous rent will be the limit in the case of re-letting.

Properties built after 1 October 2014 are not included in the rent cap.

4.2.  For current leases:

For residential tenants, the rent can generally be adjusted based on the local comparative rent (Mietspiegel), which is usually determined based on the rent index. In addition to this adjustment method, an index-linked or graduated rent agreement can also be concluded. A successive combination of adjustment methods can also be contractually agreed (e.g. graduated rent for the first 5 years of the contract, followed by adjustment to the local comparative rent).

Adjustment to the local comparative rent: The current rent can be increased by 15% to 20% within three years, depending on the region, without exceeding the local comparative rent (Mietspiegel). This type of contract represents c. 90% of our rental income.

4.3.  For current leases with work carried out:

If works have been carried out, rents may be increased by up to 8% of the cost of work excl. maintenance, in addition to the possible increase according to the rent index. This increase is subject to three conditions:

„  The works aim to save energy, increase the utility value, or improve the living conditions in the long run.

„  The rent increase takes effect 3 months after the declaration of rent increase.

„  The rent may not be increased by more than €3/m² for work to modernise the property within a six-year period (€2/m² if the initial rent is below €7/m²).

5. Occupancy rate: a high level of 99.2%

The occupancy rate stands at 99.2% It has remained above 98% since the end of 2015 and reflects the Group's very high-quality portfolio and low rental risk.

6. Portfolio values: €7.2 billion (€4.6 billion Group share)

6.1. Change in portfolio value: +1.0%

In 2024, the portfolio decreased by -1.8% at current scope, to €4.6 billion Group share, mostly driven by the creation of a joint-venture, contributing to €93 million of disposals Group share.

6.2. Maintenance and modernization CAPEX

In full-year 2024, CAPEX totalled €124 million (€44 /m²; €79 million in Group share) and OPEX came to €20 million  (€7 /m²; €13 million in Group share).

On average, modernization projects, which totalled €77 million in FY 2024 (€49 million in Group share), have an immediate yield around 5%, going up to 10% post relettings. 

The bulk of investments in Hamburg relate to 3 settlement areas (22 buildings, 242 apartments, 10% of units in the city) that have undergone energy-efficiency renovations.

                                                                                        North Rhine -Westphalia                                                                    Berlin - €53m (€ 4 1 / m²)       

                             €45 m (€ 41 / m²)                                                                                    € 23 / m² modernization                       

                             € 28  / m² modernization                                                                       € 18 / m² maintenance                         

                             € 1³  / m² maintenance                                                                                                                               

Hamburg - €15 m (€ 101 / m²)

           € 74 / m² modernization€ 26 / m² maintenance                      Dresden & Leipzig - €11m (€ 41 / m²)

€ 18 / m² modernization

                                                                                        € 23 / m² maintenance

6.3. Stable values on a like-for-like basis

1 LfL: Like-for-Like || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 3 NRW: North Rhine-Westphalia

The average value of residential assets is €2,465/m², with €3,263/m² in Berlin (€3,125/m² on pure residential) and €1,796/m² in North Rhine-Westphalia. The average yield increased by +18 bps vs. end of 2023 to 4.3%. Assets are valued at their block value. 50% of the portfolio is already divided into condominiums, particularly in Berlin (71%), where the unit sale value is 49% above the block value.

In 2024, values increased by +1.0% on a like-for-like basis versus end-2023, reflecting a renewed investors’ appetite.

C. HOTELS: 20% OF COVIVIO’S PORTFOLIO 

Covivio Hotels, a 52.5%-owned subsidiary of Covivio as of 31 December 2024 (vs. 43.9% at end-2023), is a listed property investment company (SIIC) and leading hotel real-estate player in Europe. It invests both in hotels under lease (fixed or variable) and in hotel operating companies (owning OpCos and PropCos).

The figures presented are expressed at 100% and in Covivio Group share (GS).

Covivio owns a high-quality hotel portfolio (283 hotels / 39,477 rooms) worth €6.4 billion (€3.1 billion in Group share), focused on major European cities and let to or operated by major hotel operators such as Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. This portfolio offers geographic and tenant diversification (across 12 European countries) as well as several asset management opportunities via different investment methods (hotel lease and hotel operating properties). The reinforcement of Covivio in Covivio Hotels is effective from end-March 2024 in the P&L. 

The asset swap with AccorInvest is effective from 1 December 2024, so the hotels for which Operating companies were bought (and gathered with property companies already owned) generated rents for 11 months and EBITDA for 1 month.

Assets partially owned by Covivio Hotels include mostly: 

•       91 B&B assets in France, including 89 held at 50.2% and 2 held at 31.2%

•       22 AccorInvest assets in France (21 assets) and Belgium (1 asset), between 31.2% and 33.3% owned.

1. Hotels market: continued growth  

European hotels performance was robust again in 2024. The average RevPAR (revenue Per Available Room) in Europe shows an average increase of +4% year-on-year in 2024, as the market continues its positive momentum, supported by the rise average prices but also in occupancy. 

„  Southern European countries are showing very strong performances, particularly Spain up by +13%.

„  Germany is continuing to catch up with a RevPAR growth of +7% over the year. 

„  In France, RevPAR growth is more modest at +2%, impacted by travel delays during the pre-Olympic period. 

„  On the investment side, volumes displayed one of the highest growths for a single asset class in Europe, reaching €19.5 billion 2024, +34% vs. 2023, according to CBRE. France, Spain, and the United Kingdom account for the majority of transactions (63%). 

2. Accounted revenues: +7.2% on a like-for-like basis 

¹ LfL: Like-for-Like                                                                                                                                                             

Hotel revenues increased by +7.2% like-for-like (+€8.4 million Group share) compared to 2023, due to:

„  Lease properties:

•       Variable leases (22.2% of hotels revenue), up +31.2% on a like-for-like basis, mostly linked with the steep increase of variable rents in the south of Europe

•       Fixed leases (53.4% of hotels revenue), up +4.3% like-for-like, mostly through positive indexation.

„  Operating properties (24.7% of hotels revenue): mainly located in Germany and in the north of France. The +4.9% like-for-like increase in EBITDA is mostly explained by improved performances in Germany (+6.7%). 

At current scope, revenue increased by +21.6% to €170 million, mostly linked with the reinforcement in Covivio Hotels (+€18m), on top of like-for-like growth.  

3. Annualized revenue

Breakdown by tenant/operator and by country (based on 2024 revenues), totalling €193.9 million in Group share:

Revenues are split using the following breakdown: fixed (50%), variable (8%) and EBITDA on management contracts (42%).

4. Indexation

Fixed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and consumer price index for foreign assets).

5. Lease expiries: 11.0 years hotels residual lease term

6. Portfolio values: +21% at current scope

6.1. Change in portfolio values 

(1) The transfer consists of hotel property companies for which operating companies were bought. Both operating and property companies of these hotels are now classified under Hotels – Operating properties

The portfolio changed by +€524.6 million (+21%) vs. 2023 and is attributed to the increased stake in Covivio Hotels (from 43.9% to 52.5%), enhancing Covivio’s exposure to the hotel industry, along with the asset swap finalized with AccorInvest, the acquisition of an hotel in Tenerife and a positive change in value amounting to €35 million.

6.2. Change on a like-for-like basis: +1.5%

At the end of December 2024, Covivio owned a unique hotel portfolio (283 hotels / 39,477 rooms) of €3.1 billion Group share (€6.4 billion at 100%) across Europe. This strategic portfolio is characterised by:

•       High-quality locations: average Booking.com location grade of 8.9/10 and 90% of the portfolio located in major European tourists’ destinations.

•       Diversified portfolio: in terms of geography (12 countries), and segment (32% upscale, 42% midscale and 26% economy.

•       Major hotel operators with long-term leases: 17 hotel operators with an average lease duration of 11.0 years.

The portfolio value increase by +1.5% like-for-like:

•       On a like-for-like basis, the hotel portfolio increased by +1.5% over the year. This variation is mainly explained by the stabilization of capitalization rates and continued revenue growth, driven by the strong performance of variable revenue hotels and the indexation of fixed rents.  

•       Positive changes were thus reflected both for leased assets (+1.4%) and operating properties (+1.7%). Growth particularly dealt with Southern Europe (+4.8% in Italy and +3.4% in Spain), and France (+2.2%), boosted by revenue growth and asset management works.  

•       The hotel portfolio has an average yield excluding duties of 6.4% (+50bps year-on-year).

                Portfolio breakdown by value and geography

90% in major European destinations

3. FINANCIAL INFORMATION AND COMMENTS

Covivio’s activity involves the acquisition or development, ownership, management, and leasing of properties, particularly Offices in France, Italy and Germany, Residential in Germany, and Hotels in Europe. 

Registered in France, Covivio is a public limited company with a Board of Directors.

The German Residential information in the following sections include some Office assets owned by the subsidiary Covivio Immobilien.

CONSOLIDATED ACCOUNTS

3.1. Scope of consolidation 

On 31 December 2024, Covivio’s scope of consolidation includes companies located in France and several European countries. The main equity interests fully consolidated but not wholly owned companies are as follows:

3.2. Accounting principles

The consolidated financial statements have been prepared in accordance with the international accounting standards issued by the IASB (International Accounting Standards Board) and adopted by the European Union on the date of preparation. These standards include the IFRS (International Financial Reporting Standards), as well as their interpretations. The financial statements were approved by the Board of Directors on 19 February 2025. 

3.3. Simplified income statement - Group share

„ €656.2 million net revenue (+5%)

Net revenue in Group share increased especially thanks to both dynamic rental activity and strong operating activity in hotels. This strong organic growth is amplified by the reinforcement of the stake in Covivio Hotels and the acquisition of operating companies from AccorInvest that offset the impact of disposals, mostly in offices. Also refer to 1. Business Analysis

Offices rents: stable revenues, driven by indexation, letting activity and renewals that offsets the disposals of assets.

German Residential: continued rental growth driven by mainly indexation, modernisation works and relocations. 

Hotels in Europe: strong organic growth driven by variable rents increase and increase in ownership in Covivio Hotels and acquisition of operating companies.  

EBITDA from hotel operating activity: increase due to recovery in Germany, strong performance in Nice and the full year offect of the Zoku Paris opened in H1 2023. The growth in hotels is reinforced by the increase in ownership in Covivio Hotels and the acquisition of operating companies.

Income from other activities: Note that this item includes the income of development projects, EBITDA from flex offices and the income of car parks. The activity flex office increases mainly in Milan. In the property development projects, there were the delivery of 4 projects in France and a gradual recovery in Germany. The decrease is mostly due to a lower number of ongoing projects. 

„  €-65.6 million Amort. & net change in provisions and other:

Note that this item includes the amortisation linked to the right of use according to IFRS 16. This amortization of right of use is mainly related to owner-occupied buildings. Following the acquisition of additional operating hotels in November, the impact of amortisation is -€2.9 million. 

„  €-277.3 million Change in the fair value of assets:

The income statement recognises changes in the fair value (-€277.3 million) of assets based on appraisals carried out on the portfolio. This line item does not include the change in fair value of assets recognised at amortised cost under IFRS but is taken into account in the EPRA NAV calculation (hotel operating properties, flex-office assets and other own occupied buildings). For more details on changes in the portfolio by activity, see section 1 of this document. 

„  Income from asset disposals & disposals of securities:

Income from asset and share deals disposals contributed +€3.1 million during the period. 

„  Cost of net financial debt:

The cost of net financial debt decreases due to the reduction in the average net debt and increase in financial income (effects of cash investments following the 2023 year-end bond issuance Covivio and Covivio Hotels in May 2024) minored by the increase 20 bps in the rate. Note that the average rate of the debt increased from 1.50% on December 31, 2023, to 1.71% on December 31, 2024

„  Interest charges linked to finance lease liability:

The Group rents some land under long term leasehold. According to IFRS 16, such rental costs are stated as interest charges. The slight increase refers to the hotel activity linked to the reinforcement in Covivio Hotels and the evolution of the GBP exchange rate.

„  Value adjustment on derivatives:

The fair value of financial instruments (hedging instruments) is impacted by changes in interest rates. The P&L impact is a charge of -€69.2 million. The decrease in interest rates compared to the end of 2023 coupled with the time effect explain the decline in the fair value of hedging instruments.

This year, long-term rates are slightly reduced (10-year swap) by 10 bps after fluctuating between 2.5% and 2.8% during the period. Short-term rates decreased (-120 bps for the 3- month Euribor) following the ECB's rate cuts since the beginning of June.

„  Share of income of equity affiliates 

The equity affiliates include Hotels in Europe and the France / Italy Offices sectors:

•       OPCI Covivio Hotels: three hotel portfolios, B&B (18 hotels), Campanile (19 hotels) and AccorHotels (27 hotels) 80%-owned by Crédit Agricole Assurances.

•       Lenovilla: the New Vélizy campus (47,000 m²), let to Thalès and co-owned with Crédit Agricole Assurances.

•       Euromed in Marseille: one office building (Calypso) and a hotel (Golden Tulip) in partnership with Crédit Agricole Assurances. 

•       Coeur d’Orly in Greater Paris: two buildings in the Orly airport business district in partnership with ADP.

•       Phoenix hotel portfolio: 32% stake held by Covivio Hotels (52.5% subsidiary of Covivio) in a portfolio of 22 AccorInvest hotels in France & Belgium and 2 B&B in France.

•       Fondo Porta di Romana in Milan is a joint venture between Covivio (43.80%), Coima and Prada to participate to the acquisition of a plot of land in South Milan (future Olympic game village).

•       Zabarella in Padua is a joint venture between Covivio (64.74%) and Carron Group (35.26%) to participate to the project in development Pauda Zabarella (transformation office to residential).

„  Taxes

Taxes include differed taxes for +€15 million and corporate income tax for -€22.2 million.

Adjusted EPRA Earnings at €477.4 million