PAREF renforce ses fondamentaux et engage son recentrage stratégique

RÉSULTATS ANNUELS 2025

 PAREF renforce ses fondamentaux et engage son recentrage stratégique

Activité immobilière pour compte propre : un portefeuille en transition dans un marché exigeant

• 174 M€ d'actifs détenus en propre, en retrait de 6,4% par rapport au 31 décembre 2024
• Taux d'occupation financier en progression à 76,4%

Activité de gestion pour compte de tiers : résilience des encours impactés par un marché sous contrainte

• Actifs sous gestion pour compte de tiers : 2,9 Mds€, stable sur l'exercice

• Commissions de gestion : 17 M€, en baisse de 7,2%
• Collecte brute : 29 M€ en recul de 16,0%, impactée par un marché polarisé avec des flux entrants très concentrés sur certaines SCPI

Développements opérationnels et stratégiques : un portefeuille ajusté et optimisé

• Cession d'un entrepôt à Aubergenville (78) à un prix aligné avec les évaluations indépendantes, conformément au programme de cession des actifs non stratégiques.

• Signature d'un bail de 10 ans - dont 6 ans fermes, sur Tempo avec Mon Marché, spécialiste dans la vente de produits frais.

• Pilotage rigoureux des portefeuilles SCPI par PAREF Gestion :
  • Poursuite de la rotation des portefeuilles avec notamment 48 M€ de cessions
  • Performances solides de la gamme de SCPI

• Obtention du permis de construire pour le projet NAU! à Francfort, un programme mixte innovant et durable de 34 800 m², représentant une avancée majeure dans le processus de restructuration de l'actif.

• Poursuite de la stratégie ESG « Create More », pilotage et reporting renforcés et récompensés.

Dividende 2025

• Conformément à l'avenant au contrat de financement signé en octobre 2025 dans le cadre d'un waiver du covenant ICR, suspension temporaire du dividende pour l'exercice 2025. Compte tenu des résultats statutaires de PAREF en 2025, pas d'obligation de verser un dividende au titre de l'exercice 2025 dans le cadre du régime SIIC.

Perspectives 2026 : poursuite du recentrage stratégique

• Recentrage sur les activités du Groupe, autour de ses métiers historiques : Asset Management, Fund Management et Investissement.

• Définition d'une trajectoire autour de quatre piliers complémentaires (détaillés en partie 7) pour le rétablissement progressif des équilibres financiers et opérationnels. Concentration des efforts avec comme priorité l'amélioration durable du ratio ICR et la protection des cash-flows.

2025 marque une étape structurante pour PAREF. Dans un marché en transition, nous avons recentré nos activités sur nos métiers à valeur ajoutée et renforcé notre discipline financière. Cette transformation pose les bases d'un Groupe plus lisible, davantage orienté vers les revenus récurrents.

En 2026, nous abordons une nouvelle phase : améliorer nos équilibres financiers, accélérer le développement sélectif de notre plateforme européenne et créer les conditions d'une génération de valeur pérenne pour l'ensemble de nos actionnaires.

Antoine Castro

Président & Directeur Général de PAREF

En 2025, le marché immobilier a confirmé l'importance d'une gestion sélective et durable. Le Groupe PAREF a continué à faire preuve de discipline : arbitrages maîtrisés, maintien des performances de nos véhicules, sécurisation de nouveaux locataires et avancées majeures sur nos projets de développement en Europe.

En 2026, nous restons pleinement engagés pour le déploiement de stratégies d'investissement élargies au sein de nos fonds, et pour nos mandats. Le renforcement sur le secteur de la santé viendra notamment appuyer cette dynamique. Nous poursuivrons nos efforts pour soutenir la résilience de nos portefeuilles tout en mettant en œuvre nos engagements ESG, afin d'accompagner les évolutions structurelles du secteur et les attentes de nos clients.

Anne Schwartz
Directrice Générale Déléguée de PAREF et Directrice Générale de PAREF Gestion

Le Conseil d'Administration, réuni le 26 février 2026, a arrêté les comptes consolidés au 31 décembre 2025. Les procédures d'audit par les commissaires aux comptes sont en cours.

1 – Une activité opérationnelle résiliente

1.1 Patrimoine sous gestion

Les actifs sous gestion du Groupe représentent près de 3,1 Mds€ au 31 décembre 2025, stables par rapport au 31 décembre 2024.

1.2 Activité immobilière pour compte propre : ajustements de valeur et transition opérationnelle

Au 31 décembre 2025, PAREF détient :

• 6 actifs en propre, principalement des actifs de bureaux du Grand Paris ;
• des participations minoritaires dans des SCPI/OPPCI.

Valeur du patrimoine immobilier en recul

La valeur du patrimoine de PAREF s'établit à 174 M€ au 31 décembre 2025, en recul de 6,5%, à périmètre constant, par rapport à fin 2024. Il se compose de 161 M€[4] (-7% à périmètre constant) pour les 6 actifs immobiliers représentant une surface locative de 63 748 m², et de 13 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le groupe.

L'évolution du patrimoine immobilier s'explique principalement par :

• des frais et travaux d'amélioration réalisés pour 1,5 M€, notamment sur les étages dans la Tour Franklin ;

• une linéarisation des actifs et passifs attachés aux immeubles de placement pour environ 0,7 M€ ;

• un ajustement des valeurs en portefeuille pour -10,3 M€, principalement lié à la hausse des taux de capitalisation du marché pour les actifs de bureaux et à certaines révisions à la baisse des loyers potentiels ; et

• une cession d'un actif à Aubergenville pour -3,9 M€, conformément à la stratégie d'arbitrage.

Portefeuille détenu par PAREF en transition

• Le taux d'occupation financier (TOF) du portefeuille s'affiche à 76,4 %, en hausse par rapport à 74,4% au 31 décembre 2024, porté par la signature d'un bail sur l'actif parisien Tempo, portant sur l'espace commercial de 560 m².

• La maturité moyenne pondérée des baux (WALB) s'élève à 4,23 ans, contre 4,85 ans fin 2024.

L'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :

Des revenus locatifs nets en retrait

Les revenus locatifs nets des actifs de PAREF s'établissent à 6,3 M€ au 31 décembre 2025, en retrait de -19% par rapport à l'exercice précédent. Cette évolution est notamment due à la vacance stratégique sur Croissy-Beaubourg, à la rotation des locataires et la franchise de loyers accordée dans le cadre de l'extension de bail sur la Tour Franklin à La Défense. Les loyers à périmètre constant sont en baisse de 10,9%.

Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre s'établit à 5,9% contre 5,5% fin 2024.

Début juillet 2025, PAREF a conclu la signature d'un bail sur son actif parisien Tempo avec Mon Marché, spécialiste dans la vente de produits frais, portant sur l'espace commercial situé au rez-de-chaussée. Ce bail, d'une durée de 10 ans dont 6 ans fermes, est d'ores et déjà entré en vigueur.

1.3 Activité de gestion pour compte de tiers : un développement stratégique dans un marché contrasté

Le Groupe s'appuie sur ses deux filiales, PAREF Gestion et PAREF Investment Management, qui apportent leur savoir-faire aux investisseurs institutionnels et aux particuliers en proposant des services couvrant l'ensemble de la chaine de valeur des actifs et des fonds immobiliers.

Gestion de fonds : une plateforme européenne résiliente dans un marché en transition

En 2025, le marché des SCPI est resté polarisé, entre d'une part un petit nombre de véhicules captant l'essentiel de la collecte, et de l'autre les acteurs affichant des enjeux en matière de revalorisation et de liquidité. Le marché a également observé l'arrivée de nombreux véhicules d'investissement - avec une tendance marquée pour les stratégies dites "diversifiées".

Dans ce contexte, PAREF Gestion est structuré pour saisir le retour au développement de son activité de gestionnaire de fonds, fruit d'un travail de transformation initié par la direction et l'ensemble des équipes. Portée par la dynamique historique de l'offre de PAREF Gestion, la gamme de SCPI apporte aujourd'hui aux investisseurs des propositions d'investissement immobilier diversifiées, attractives et durables, en adéquation avec le nouveau paradigme immobilier.

En 2025, les SCPI gérées par PAREF Gestion affichent des performances majoritairement stables, soutenues par une gestion active combinant arbitrages, acquisitions ciblées et maîtrise des équilibres financiers.

Le Groupe a poursuivi la gestion dynamique des portefeuilles en procédant à des arbitrages pour 48 M€ sur l'exercice 2025, dont notamment :

• 20,3 M€ pour Novapierre Résidentiel
• 12,7 M€ pour PAREF Prima
• 7,8 M€ pour Novapierre 1
• 6,9 M€ pour PAREF Hexa

Les souscriptions brutes collectées sur les fonds SCPI au cours de l'exercice 2025 s'affichent à 29 M€, en retrait de 16% par rapport à l'exercice précédent. Ce recul s'inscrit dans une tendance générale, marquée par une concentration accrue des flux de collecte et une prudence des investisseurs face aux évolutions du marché.

Gestion sous mandat : consolidation de l'activité et nouveaux mandats institutionnels

L'année 2025 a été marquée par la mise en œuvre du mandat confié par Parkway Life REIT, signé fin 2024 pour une durée de cinq ans et portant sur un portefeuille de 11 maisons de retraite valorisé à plus de 110?M€. Cette première année a permis d'assurer une prise en main opérationnelle efficiente du portefeuille. ?

En Allemagne, le Groupe PAREF a obtenu en avril 2025 un permis de construire pour la restructuration totale de l'actif à usage mixte NAU! situé à Francfort et d'une superficie de 34 800 m². Ce concept novateur d'usage urbain à forte valeur ajoutée mise sur une mixité d'usages et vise les standards les plus élevés en matière de durabilité.

Ce nouveau jalon marque une première étape structurante dans le développement du projet et vient consolider l'expertise de PAREF en matière de restructuration et de rénovation d'actifs immobiliers en Europe.

Fin 2025, le Groupe s'est vu confier la gestion d'un immeuble situé à Berlin Friedrichshain, destiné à faire l'objet d'un repositionnement complet. Le plan d'action prévoit la reprise opérationnelle du site, la commercialisation des surfaces vacantes ainsi que la mise en œuvre d'un programme structurant de travaux.

Ces partenariats illustrent la capacité du Groupe à accompagner des investisseurs institutionnels internationaux dans leurs stratégies d'expansion en Europe et posent les bases d'une relation durable.

Des commissions de gestion et des commissions de souscription impactées

Les commissions de gestion (intégrant les commissions d'arbitrage) s'élèvent à 16,8 M€, en baisse de 7% par rapport à l'exercice 2024. Ce retrait s'explique notamment par des commissions d'investissement ponctuellement enregistrées en 2024, tandis que les commissions récurrentes restent positives (+1%).

Les commissions de souscription brutes s'élèvent à 2,8 M€, en recul de 16% par rapport à l'exercice 2024, dans un marché des SCPI marqué par une polarisation de la collecte.

2 – Un résultat opérationnel courant fortement impacté

Le résultat opérationnel courant est de 1,9 M€ sur l'exercice, en retrait de 57% par rapport à 2024. Ceci s'explique notamment par :

• des revenus locatifs nets à 6,3 M€, en recul de 19% en raison de la vacance sur 2 actifs ;
• des revenus des commissions à 19,7 M€, en baisse de 9% par rapport à 2024, sous l'effet de la baisse des commissions de gestion et d'une collecte 2025 qui reste concentrée sur un nombre limité de SCPI ;
• des rémunérations d'intermédiaires à 5,8 M€, en baisse de 7%, partiellement corrélées au volume de la collecte ;
• des charges générales d'exploitation à 16,4 M€, en baisse de 4% par rapport à l'exercice précédent, notamment contribué par l'effort sur les frais de personnels.

Au-delà des éléments ci-dessus, les points suivants ont également contribué au résultat net :

• la variation de la juste valeur des immeubles qui s'établit à -10,3 M€ au 31 décembre 2025, principalement en raison de la hausse des taux de capitalisation du marché générant un impact négatif sur la valorisation des immeubles ;
• le coût de l'endettement financier qui s'élève à 3,9 M€, contre 3,6 M€ en 2024, dû notamment aux coûts des instruments de couverture de taux plus favorables, au titre du précédent financement, échus fin février 2024 ;
• le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence de 0,6 M€ contre -0,6 M€ en 2024, lié à une évolution plus favorable de la valeur des actifs détenus au sein de l'OPPCI Vivapierre.

3 – La gestion des ressources financières

Le Groupe PAREF fait état d'une gestion rigoureuse de ses besoins et engagements à court terme.

• Le montant nominal de la dette financière brute tirée du groupe PAREF ressort à 78 M€, contre 77 M€ au 31 décembre 2024, dont 73% couverte par des instruments dérivés de couverture ;
• Le ratio d'endettement (LTV) ressort à 35%, contre 31% au 31 décembre 2024 ;
• Le coût moyen de la dette tirée s'élève à 4,66% au 31 décembre 2025, contre 4,32% au 31 décembre 2024 ;
• La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 2,5 ans au 31 décembre 2025, contre 3,5 ans fin 2024 ;
• La liquidité du Groupe PAREF s'élève à 12,6 M€ : une trésorerie disponible de 8,1 M€, et une ligne de crédit disponible de 4,5 M€.

Comme annoncé le 29 septembre 2025, le Groupe PAREF a obtenu un accord de dérogation (« waiver ») de l'ensemble de ses partenaires bancaires, portant sur la suspension temporaire de son covenant lié au ratio ICR (« covenant holiday ») pour les tests au 30 juin 2025 et au 31 décembre 2025.

Ce waiver avait été sollicité au regard de la baisse transitoire à 1,05x du ratio ICR notamment liée au recul des revenus locatifs du groupe, conjuguée à la diminution des commissions de souscription sur les fonds SCPI. L'accord prévoit une réinitialisation du covenant (« covenant reset »), fixant les nouveaux seuils à 1,20x au 30 juin 2026 et 1,50x à partir du 31 décembre 2026.

Dans ce cadre, PAREF s'est engagé à suspendre la distribution de dividendes jusqu'au rétablissement du ratio ICR, hors obligation de distributions requises dans le cadre du régime SIIC, conformément aux dispositions applicables de l'article 208 C du Code général des impôts. Une sûreté additionnelle a par ailleurs été mise en place, via l'hypothèque des actifs de Dax et Saint Paul Les Dax ainsi qu'une annulation partielle de la ligne de crédit pour 7,5 M€ sur 13 M€ non tirés.

Enfin, l'ensemble des autres ratios financiers respecte les covenants au 31 décembre 2025 :

4 – Actif net réévalué EPRA en recul sur l'exercice

La Valeur Nette de Reconstitution EPRA (Net Reinstatement Value/NRV) s'élève à 91,4 € par action, en recul de 15,6 % par rapport au 31 décembre 2024.

L'évolution s'explique principalement par :

• un résultat net consolidé négatif de -7,8€ par action (incluant la variation de juste valeur des immeubles de placement à périmètre constant de -7,3€ par action) ;
• la distribution de dividendes en 2025 de -1,5€ par action ;
• la baisse sur la valorisation des autres actifs non courants, soit -6,5€ par action ;
• la variation de juste valeur des instruments financiers pour -0,4€ par action ; et
• l'évolution des droits de mutation pour -0,3€ par action.

Conformément aux recommandations de l'EPRA (« Best Practices Recommandations »), les indicateurs d'ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS, de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers.

5 – Poursuite de la stratégie ESG « Create more »

En 2025, PAREF poursuit le déploiement de sa stratégie ESG et confirme des avancées en matière de performance environnementale, de transparence et de gestion responsable.

• Certification & labellisation pour un portefeuille plus responsable

PAREF poursuit ses démarches en matière de performance environnementale et de gestion responsable de ses actifs. Sur l'actif The Go, situé à Levallois-Perret et déjà certifié BREEAM (catégorie : bâtiment rénové) lors de son développement, l'immeuble obtient désormais la certification BREEAM in Use – Very Good, reflétant les efforts continus menés sur le bâtiment.

Par ailleurs, la SCPI PAREF Hexa a finalisé son premier cycle de labellisation ISR (2022–2025), ayant atteint les objectifs qui avaient été définis. Le renouvellement du label ouvre une nouvelle phase, axée sur un renforcement progressif des engagements ESG et une trajectoire d'amélioration continue.

• Des récompenses confirmant la stratégie ESG

En 2025, PAREF est pour la 2 ? année consécutive distingué par l'EPRA, du EPRA sBPR Silver Award, qui souligne l'alignement du Groupe avec les standards internationaux en matière de reporting extra?financier ainsi que son engagement continu en faveur de la responsabilité sociale, environnementale et de gouvernance.

6 – Événement post clôture

Le 5 février 2026, le Groupe a annoncé la cession de SOLIA Paref, sa filiale dédiée au Property Management pour compte de tiers au Groupe RYZE (anciennement YARD REAAS). PAREF se focalise ainsi sur son cœur de métier : l'Asset Management, le Fund Management et l'Investissement. Tout en garantissant la continuité dans la qualité de service sur le patrimoine géré, cette opération permettra de déployer les ressources financières et opérationnelles du groupe vers ses activités les plus créatrices de valeur, confortant ainsi à long terme sa performance et sa rentabilité.

7 – Perspectives et priorités 2026 : stabilisation, discipline et relance sélective

Dans un environnement immobilier toujours exigeant et sélectif, PAREF privilégiera une approche prudente et ciblée du développement, en concentrant ses ressources sur ses métiers cœur : l'Asset management, le Fund management et l'Investissement.

La cession de SOLIA, intervenue début 2026, s'inscrit pleinement dans cette logique de simplification du modèle et de recentrage sur les activités à plus forte valeur ajoutée. Dans le même temps, le Groupe PAREF concentrera prioritairement ses efforts sur le rétablissement progressif de ses équilibres financiers et opérationnels, conformément aux engagements pris auprès de ses partenaires bancaires. L'amélioration durable du ratio ICR et la protection du cash-flow constituent les priorités immédiates du Groupe.

Cette trajectoire s'articule autour de quatre piliers complémentaires :

1. Activité foncière (REIT)

Réduction progressive de la vacance pour sécuriser des revenus locatifs, et poursuite d'arbitrages ciblés afin de réduire l'endettement et renforcer la flexibilité financière.

2. Gestion de fonds

Relance progressive de la collecte et renforcement du positionnement produits et des initiatives de distribution, afin de consolider une base de commissions plus robuste et plus diversifiée.

3. Investment Management institutionnel

Développement sélectif de nouveaux mandats et véhicules dédiés, privilégiant des commissions récurrentes pour une meilleure visibilité des cashflows , sans mobilisation significative du bilan.

4. Discipline financière et efficacité opérationnelle

Poursuite d'une gestion stricte des coûts et recherche d'optimisation opérationnelle, afin de restaurer durablement la marge de manœuvre financière et de construire / d'accompagner le développement sur des fondations solides.

Le Groupe poursuivra également la transformation de ses actifs et de ses fonds, dans le cadre de sa stratégie ESG «?Create More?» tout en maintenant une exigence élevée de performance et de transparence.

Fort de sa présence européenne et de son expertise opérationnelle, PAREF aborde 2026 avec discipline et sélectivité, dans l'objectif de transformer progressivement la phase actuelle de stabilisation en une trajectoire de croissance plus lisible, plus résiliente et créatrice de valeur.

Agenda financier

21 avril 2026 : Informations financières au 31 mars 2026

28 mai 2026 : Assemblée Générale Mixte

A propos du groupe PAREF

PAREF est un groupe européen, au service de la performance immobilière durable. Acteur de référence dans l'investissement et la gestion immobilière, le groupe gère au 31 décembre 2025 plus de 3 milliards d'euros d'actifs sous gestion, dont les deux tiers situés hors de France.

Depuis plus de 30 ans, PAREF s'appuie sur le savoir-faire de ses équipes pour accompagner actionnaires, investisseurs, locataires et utilisateurs.

Fort de sa présence en France, en Allemagne, en Italie et en Suisse, PAREF déploie une approche qui conjugue objectifs de rentabilité, durabilité et satisfaction client. Le Groupe accompagne aussi bien les investisseurs institutionnels que les particuliers, contribuant ainsi à la transformation du secteur immobilier.

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 – PAR.

Plus d'informations sur www.paref.com

Contacts Presse

ANNEXES

Les chiffres figurant dans ces annexes ne sont pas audités

Résultats locatifs

Résultat Net Récurrent EPRA au 31 décembre 2025

Compte de résultat de l'exercice 2025

Bilan Actif

Bilan Passif